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Artikel zum Thema: große Vermietung

Berücksichtigung von Aufwendungen der Liebhabereiphase bei späterer Änderung der Bewirtschaftung (Wechsel in die Einkunftsquelle)

Juli 2012

Ertragsteuerliche Liebhaberei wird regelmäßig angenommen wenn aus einer Tätigkeit aufgrund der Nähe zur persönlichen Lebensführung insgesamt kein Einnahmenüberschuss zu erwarten ist und dieser Tätigkeit daher die wirtschaftliche Grundlage abgesprochen wird. Typische Beispiele sind die Kombination von Hobby und Beruf oder aber die „Vermietung“ von Luxusgütern. Sofern Liebhaberei vorliegt, sind die damit zusammenhängenden Einnahmen nicht ertragsteuerpflichtig, Ausgaben können konsequenterweise steuerlich nicht geltend gemacht werden.

In der Praxis stellt sich die Frage nach steuerlicher Liebhaberei häufig bei der Vermietung von Wohnungen. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Vermietungstätigkeit ist, dass es insgesamt über den Betrachtungszeitraum - grundsätzlich 25 Jahre bei der „großen Vermietung“ und 20 Jahre bei der „kleinen Vermietung“ - zu einem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben kommt. Der VwGH hatte sich unlängst (GZ 2009/15/0194 vom 26.4.2012) mit der Vermietung von Wohnungen auseinanderzusetzen, wobei der Vermietungszeitraum durch einen angestrebten Verkauf der Immobilie, welcher schlussendlich doch nicht stattgefunden hat, unterbrochen wurde.

Der VwGH hat in diesem Fall die Vermietung in den ersten Jahren aufgrund der Gesamtumstände und insbesondere basierend auf den Prognoserechungen des Steuerpflichtigen als Liebhaberei erkannt. Nach dem angestrebten (aber gescheiterten) Verkaufsversuch hat sich jedoch eine Änderung der Bewirtschaftung ergeben, durch welche die Erzielung eines künftigen Gesamtüberschusses wahrscheinlich wurde. Mit der nunmehr auf die Erzielung von Einkünften ausgerichteten Vermietung werden allfällige Überschüsse steuerpflichtig, die Verluste aus der „Liebhabereiperiode“ werden allerdings damit nicht rückwirkend steuerrelevant. Der VwGH nimmt somit in Kauf, dass es bei unterschiedlichen Zeiträumen (Periode der Liebhaberei und Periode der Erzielung von Einkünften) zu anderen steuerlichen Ergebnissen kommt, als wenn von einer einheitlichen und durchgängigen Einstufung als Einkunftsquelle ausgegangen wird.

Gestützt auf die Rechtsprechung des VfGH erkennt allerdings auch der VwGH, dass die Tätigkeit insoweit über den gesamten Zeitraum betrachtet werden muss, damit verhindert wird, dass Aufwendungen außer Acht gelassen werden, die in der „Liebhabereiperiode“ angefallen sind, aber zur Erzielung von späteren Einkünften beitragen (beispielsweise Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen, die noch einen Nutzen haben und bei geänderter Bewirtschaftung höhere Mieterträge ermöglichen). Insoweit wirken damit Aufwendungen aus der Periode der Liebhaberei wie „Wartetastenverluste“, wenn die nach der Änderung der Bewirtschaftungsart zu erzielenden Erfolge (mit) auf diesen beruhen.

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