Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen sind bei Einhaltung bestimmter Fristen steuerfrei. Das Eigenheim im steuerlichen Sinne wird als ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen definiert, dessen Gesamtnutzfläche zu mindestens 2/3 Wohnzwecken dient. Wesentlich ist somit, dass das Gebäude nicht über mehr als zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten verfügt. Liegen in einem Wohnhaus mehr als zwei Wohnungen vor, kann die Steuerbefreiung zumindest für eine Wohnung gesichert werden, wenn eine Parifizierung des Grundstücks erfolgt und dadurch eine Eigentumswohnung iSd Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geschaffen wird.
Die Veräußerung eines nicht parifzierten Zinshauses mit mehr als 2 Wohnungen, von denen eine vom Eigentümer als Hauptwohnsitz genutzt wird, fällt somit nicht unter den begünstigten Veräußerungstatbestand. Da keine Eigentumswohnung iSd WEG vorliegt, ist die Steuerbefreiung trotz Vorliegen eines Hauptwohnsitz-Nachweises nicht anwendbar.
Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt, sofern das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung dem Veräußerer entweder
- seit der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder
- innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und
- der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
Der Hauptwohnsitz muss grundsätzlich spätestens 1 Jahr nach der Veräußerung aufgegeben werden. Aufgrund eines Erkenntnisses des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) kann die Toleranzfrist nun im Einzelfall auch über 1 Jahr hinausgehen.
Die Begünstigung stellt grundsätzlich eine Gebäudebefreiung dar. Sie gilt für Grund und Boden bis zu einem Ausmaß, das „üblicherweise als Bauplatz“ erforderlich ist. Grundsätzlich ist das bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls anzunehmen. Bei größeren Grundstücken besteht trotz aktueller Judikatur des VwGH weiterhin Rechtsunsicherheit.