Bei der Veräußerung von vermieteten oder verpachteten Grundstücken gibt es einige Besonderheiten. Hier kann es unter Umständen vorkommen, dass eine Spaltung der Einkünfteermittlung vorgesehen ist.
Grundsätzlich ist für die Ermittlung der Einkünfte aus privater Grundstücksveräußerung der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (reduziert um Abschreibungen) anzusetzen (Regeleinkünfteermittlung). Die ImmoESt beträgt 30 % der Einkünfte. Bei Altvermögen, das sind in der Regel bis zum 31. März 2002 angeschaffte Grundstücke, darf die ImmoESt pauschal mit 4,2 % des Veräußerungserlöses festgesetzt werden. Meistens sind die Einkünfte und somit die ImmoESt bei Anwendung der Pauschalierung wesentlich niedriger als bei Regeleinkünfteermittlung.
Wird ein Grundstück, das dem Altvermögen zugehörig ist, vermietet und die erstmalige Vermietung beginnt vor dem 1. Jänner 2013, darf bei Verkauf dieses Grundstücks ebenfalls die pauschale Einkünfteermittlung angewendet werden.
Bei Grundstücken des Altvermögens, die ab dem 1. Jänner 2013 erstmalig vermietet werden, ist jedoch eine gespaltene Einkünfteermittlung vorgesehen. Das bedeutet, dass der Veräußerungsgewinn in zwei Schritten zu ermitteln ist. Für alle Wertsteigerungen, die bis zum Beginn der Vermietung erzielt wurden, darf beim Verkauf weiterhin die ImmoESt pauschal mit 4,2 % ermittelt werden. Dazu ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Starts der erstmaligen Vermietung festzustellen. Für Wertsteigerungen ab der erstmaligen Vermietung wird die Regeleinkünfteermittlung (30 % ImmoESt) angewendet.
Somit geht bei erstmaliger Vermietung eines Grundstücks aus dem Altvermögen für alle zukünftigen Wertsteigerungen die Möglichkeit den begünstigten Steuersatz von 4,2 % anzuwenden verloren. Eine Vermietung sollte daher in diesem Fall gut überlegt sein und, wenn ein Verkauf des Grundstückes in Zukunft denkbar ist, kann es unter Umständen vorteilhaft sein, das Grundstück nicht zu vermieten.