Die Vermietung von privaten Wohnungen an Touristen über Internetplattformen wie AirBnB gewinnt auch in Österreich immer mehr an Attraktivität. Je nach Art der Vermietung liegen entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.
Im Falle einer Beherbergung inklusive Nebenleistungen wie Frühstück oder Reinigung handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese Tätigkeit führt zu einer Versicherungspflicht bei der Sozialversicherung der gewerblichen Wirtschaft. Unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fällt die Vermietung von weniger als 10 Betten ohne etwaige Nebenleistungen. Diese Einkünfte unterliegen nicht der Sozialversicherungspflicht.
Bei beiden Einkunftsarten wird der Gewinn grundsätzlich durch Abzug der Ausgaben von den Einnahmen nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip ermittelt. Die Wertminderung der Immobilie kann steuerlich in Höhe von jährlich 1,5% der Anschaffungskosten als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Der Gewinn im Falle gewerblicher Einkünfte wird zusätzlich um den 13%igen Gewinnfreibetrag reduziert. Ausgenommen von der Erklärungspflicht sind Einkünfte von weniger als EUR 730 pro Jahr. Werden aus der Vermietung nachhaltig Verluste erzielt, liegt Liebhaberei vor. Diese negativen Einkünfte sind steuerlich unbeachtlich.
Bis zu einem Jahresumsatz von EUR 30.000 (Gesamtsumme aller unternehmerischen Tätigkeiten) kann umsatzsteuerlich die Befreiung für Kleinunternehmer in Anspruch genommen werden. Bei Übersteigen dieser Grenze ist eine Umsatzsteuer von 10% an das Finanzamt abzuführen. Es besteht auch die Möglichkeit freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren, um so das Recht auf Vorsteuerabzug zu erlangen. Wurde die Wohnung zuzüglich 20% Umsatzsteuer gekauft oder sind höhere Investitionen geplant, kann dies vorteilhaft sein.
Es sei darauf hingewiesen, dass neben den steuerlichen Aspekten auch die gewerberechtlichen und zivilrechtlichen Rahmenbedingungen abzuklären und Meldepflichten zu beachten sind.