Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit, weshalb für die Leistung keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wird, aber für Vorleistungen auch kein Vorsteuerabzug zusteht. Ausgenommen davon war bisher die Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken mit einem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10%. Wenn die Vermietung von Wohnimmobilien im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit erfolgte, stand dem Vermieter für die im Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt anfallenden Vorleistungen (sowohl Anschaffungs- und Herstellungskosten, als auch laufender Aufwand) auch der Vorsteuerabzug zu, und das unabhängig vom Wert des Gebäudes.
Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde die Vermietung von besonders repräsentativen Grundstücken für Wohnzwecke aus dieser Umsatzsteuerpflicht herausgenommen und stattdessen eine verpflichtende Umsatzsteuerbefreiung für solche Mietumsätze eingeführt. Eine Option zur Steuerpflicht ist nicht möglich, weshalb für solche Grundstücke auch kein Vorsteuerabzug mehr zusteht. Diese zwingende Steuerbefreiung gilt sowohl für die Vermietung an nahe Angehörige oder Gesellschafter als auch an fremde Dritte (auch zu marktüblichen Konditionen).
Ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten fünf Jahre nach Anschaffung bzw. des Beginns der Herstellung mehr als € 2.000.000 betragen. Bei dem Betrag handelt es sich um einen Nettobetrag ohne Umsatzsteuer. Für Zinshäuser gilt die Kostengrenze nicht für das gesamte Gebäude, sondern wird für jede einzelne Wohneinheit ermittelt.
Die neuen Regelungen traten mit 1.1.2026 in Kraft und betreffen alle Objekte, die nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt werden. Somit ist bei Erwerb oder Herstellung des Grundstücks bis zum 31.12.2025 eine Vermietung für Wohnzwecke nicht von den neuen Gesetzesbestimmungen umfasst und unterliegt weiterhin der 10%igen Umsatzsteuer inkl. Vorsteuerabzug.